Кто в доме хозяин (ч.3)
Главные проблемы
Работа любой коммерческой компании направлена на извлечение прибыли, УК здесь не исключение. Правда, в случае с жилищными организациями есть свои нюансы, которые касаются людей. Собственники нередко высказывают претензии по работе управляющих компаний. Мы всегда говорим обобщенно о ЖКХ, тем менее эта сфера состоит из коммунальщиков и жилищников. Первые - это поставщики электроэнергии, газа, тепла, воды, операторы по сбору ТБО. Как правило, это крупные организации, их интересы достаточно хорошо представлены на всех уровнях. А управляющие компании находятся ближе к людям - они оказывают жилищные услуги, следят за тем, чтобы в каждом доме было все в порядке. Именно они в первую очередь ближе контактируют с населением, вникают в их проблемы и устраняют их. И зачастую люди, не разобравшись в вопросе, обвиняют во всем жилищников, хотя во многих проблемах они могут быть вообще не при делах. К примеру, жилищники не могут повлиять на рост тарифов на коммунальные услуги. Это вообще не в их компетенции. Но почему-то все ругают их, в том числе УК «Уютный дом».
Есть такие жильцы, которые прямо жалуются: «Почему счета-фактуры УК «УД» самые завышенные в городе?». Всем, конечно, интересен ответ руководителя компании на этот вопрос.
- У нас тарифы едины! Тарифы на коммунальные услуги (отопление, вода, канализация, электроэнергия) принимаются Госкомитетом РТ по тарифам. А тарифы на жилищные услуги по закону должны устанавливаться самими собственниками, но, если этого не происходит, нами используются тарифы, принятые постановлением исполкома Казани на муниципальный жилой фонд. Потому тарифы никак не могут быть разными в городе! За исключением тех случаев, когда собственники по решению собрания примут свои тарифы, - заявляет Марат Нуриев. - Но есть пакет услуг. Например, у двухэтажных домов он минимальный. Таких объектов у нас 44. А у высотных домов пакет услуг больше, потому что у некоторых из них в каждом подъезде по два лифта, система автоматической противопожарной защиты, домофонная система, видеонаблюдение. И все это надо обслуживать! Стоимость содержания зависит от количества услуг, от физического состояния дома. Но это не тариф. Тарифы у всех единые, а стоимость содержания пятиэтажки и 18-этажного дома разная.
Общая сумма счета-фактуры зависит во многом от отопления и горячей воды, поскольку это самая дорогая услуга. Практически во всех домах она проходит через домовые счетчики учета, но расход отопления разный в кирпичном доме и в панельном - из-за потерь тепла. Показания счетчиков передаются автоматически. Есть приборы учета потребления, поэтому обвинять кого-то в завышении платежей просто нет оснований. Любой житель может проверить свое начисление. Информация о показаниях индивидуальных и общедомовых приборов учета ежемесячно отображается в счете-фактуре.
Действительно, очень непростая тема - тарифы за ЖКУ. Было объявлено, что с 1 июля они вырастут. Тут же появляется другой извечный вопрос: повысится ли качество обслуживания…
- Конечно, повышению никто не рад, но цены растут на все - от металла до моркови. Если сравнивать наши тарифы со стоимостью аналогичных услуг в других странах, то у нас она не самая высокая. Понятно, что за границей и доходы другие, но и услуги тоже люди оказывают, - говорит Марат Нуриев. - Дворнику, чтобы в условиях нынешних расценок получать зарплату в 25 тысяч рублей, приходится отрабатывать две нормы. По нормативу в штате управляющей компании должно быть 750-800 дворников, а реально их 200-300. Мы бы с удовольствием приняли на работу еще 200, но, исходя из денег, которые поступают от населения, зарплата дворника будет 13 тысяч. Кто пойдет работать за такие деньги? Беда - в небольших доходах населения: людям непросто платить за коммунальные услуги. Задача - и наша, и государства - поработать в этом направлении, чтобы доходы населения росли и у людей была стабильная достойная зарплата, соответствующая обоснованным тарифам на коммунальные ресурсы.
Наверное, проблемы возникают еще от недостаточной разъяснительной работы - из чего складывается тот же тариф и почему происходит рост.
- Объясню на примере воды, - продолжает руководитель «Уютного дома». - В магазине 0,5 литра воды в бутылке мы спокойно покупаем за 30-35 рублей. При этом никто не задумывается, что управляющая компания доставляет тонну воды на 9-й или 24-й этаж за 23 рубля. Таких примеров множество. Жилищно-коммунальная услуга - тот же товар. Производитель коммунальных услуг считает свои расходы и дает расчет государственному комитету по тарифам. Там тщательно проверяют расчеты, заложенные доходы и убытки. То есть это не как на рынке: захотел и сегодня за 50 рублей продал картошку, а завтра - за 70!..
Как показывает практика, чаще всего иски на УК подают не единолично жильцы, а ТСЖ. Связывается это с тем, что суммы при индивидуальных исках значительно меньше коллективных. Но часто они остаются в проигрыше. Так как у компании очень сильна юридическая служба, она не только представляет предприятие во всех судебных инстанциях, но своевременно предупреждает руководство о неправомерных действиях и заблуждениях с их стороны.
Обращает внимание то, что по закону УК даже не имеет права получать дополнительные доходы. Тариф на управление жилым фондом составляет 3,7 рубля с квадратного метра. Чем больше домов находится в управлении УК, тем больше средств экономится на содержание административно-управленческого штата. Таким образом, большие организации должны иметь больший доход. Если этого не происходит, то есть повод задуматься о качестве работы УК. Если посмотреть финансовое состояние УК «Уютный дом», мы здесь точно увидим, как идут дела компании. Например, в 2019 году силами «Уютного дома» было проведено капитального ремонта на сумму 275 миллионов, в 2020 году уже на 407 миллионов. Текущий ремонт сделан на сумму 136 миллионов, техническое обслуживание (это содержание общедомового имущества в многоквартирном доме) на сумму 246 миллионов. Поэтому компанию можно назвать еще и одной из самых рентабельных УК - сказывается высокая плотность застройки при относительно новом жилом фонде. Это позволило компании благоустроить практически все дворовые территории, выступать на переднем краю в реализации различных пилотных проектов (таких как «Энергоэффективный квартал») и в целом быть на хорошем счету у властей и жителей. Также было проведено работы по благоустройству и санитарному содержанию на свои средства в сумме 23 миллиона рублей.
С согласия собственников «бюджет дома» можно пополнить за счет сдачи в аренду площадей общего имущества или размещения рекламных конструкций. Эти деньги не могут идти в прибыль УК, а должны быть использованы для проведения текущего или капитального ремонта, благоустройства придомовой территории или на другие нужды.
Двор также входит в общедомовую собственность, как и подъезд и коммуникации дома. Согласно Жилищному кодексу РФ, содержание общедомового имущества осуществляется за счет собственников, то есть жителей многоквартирного дома. И их обязанность - сохранить двор в том виде, в каком им сдают его после ремонта, и принимать участие в содержании данной территории. Что касается программы «Наш двор», то в ней нет отдельного пункта об ответственности собственников, поскольку она закреплена Жилищным кодексом РФ. Иждивенческое отношение тоже не получится, потому что содержание оплачивается жителями. Но его стоимость может быть разной в зависимости от размера двора и количества объектов в нем: детская и спортивная площадки, урны, скамейки и так далее. Жилищным кодексом определено, что жители сами принимают решение о тарифе содержания.
Жилищный кодекс РФ действует уже 15 лет, в нем указано, что тариф принимают собственники. Радует, что появляются неравнодушные люди, понимающие, что на качественное содержание нужны деньги. Например, инициативная группа одного двора пришла в управляющую компанию и попросила посчитать, сколько стоит содержание их обновленного двора: сколько надо дворников, какой инвентарь необходим и так далее. Там посчитали, всю раскладку им дали и объяснили, что решение за жителями. Речь шла об увеличении тарифа на 2 рубля с квадратного метра квартиры. Но решение об увеличении тарифа не было принято собственниками, потому станет действовать муниципальный тариф по оказанию минимальных услуг.
Еще закон не предусматривает такую услугу, как вывоз снега с придомовой территории, ее нет в тарифе на содержание жилья. Оговариваются только правила размещения вычищенного снега: он должен быть складирован на придомовую территорию вне детской площадки (малых архитектурных форм) и зеленых насаждений. Также по мере таяния снега дворники обязаны ворошить кучи.
Н. АНИСИМОВ.
(Продолжение следует.)